Immobilien-Investment Analyse

Kapitalbasis: 500'000 CHF (Netto) | Ziel: 5% Cashflow

1. Die Basisinformationen (Das Objekt)

Um eine realistische Rendite zu berechnen, müssen wir ein konkretes Marktszenario definieren. Warum kaufen wir nicht einfach für 500k eine Wohnung?

Das Problem: Für 500'000 CHF gibt es im Schweizer Mittelland (wo die Mietnachfrage stabil ist) kaum noch attraktive 3.5 bis 4.5 Zimmer-Wohnungen. Man findet oft nur sehr alte Objekte (hohe Sanierungskosten) oder Studios.
Die Lösung: Wir nutzen die 500k als Eigenkapital-Basis und nehmen eine Hypothek auf, um ein solides Familienobjekt zu kaufen.
Der Standort: Kanton Aargau, Agglomeration (z.B. Aarau, Lenzburg, Oftringen). Gute Verkehrsanbindung.
Das Objekt: Moderne 3.5 Zimmer Wohnung (ca. 85-90qm) inkl. Tiefgaragenplatz.
Der Kaufpreis: 850'000 CHF (inkl. aller Kaufnebenkosten).
Die Mieteinnahme: 2'400 CHF/Monat (Marktüblich für Neubau/guten Zustand).

2. Szenario A: Die solide Finanzierung

Du willst nicht dein ganzes Geld binden. Du investierst 300k in die Wohnung und behältst 200k als Reserve (Liquidität).

Finanzierung: 300'000 CHF Eigenkapital | 550'000 CHF Hypothek.
Reserve: 200'000 CHF (Sicher auf dem Konto/ETF).

Jahres-Mieteinnahmen (Netto-Kaltmiete)	+ 28'800 CHF
Hypothekarzinsen (550k @ 1.5% kalk.)	- 8'250 CHF
Verwaltung & Leerstandrisiko	- 3'500 CHF
Rückstellungen (Unterhalt/Erneuerung 0.8%)	- 6'800 CHF
Einkommenssteuer auf Miete (ca. 25%)	- 2'560 CHF
NETTO CASHFLOW (Verfügbar)	7'690 CHF

Rendite auf eingesetztes Kapital: 2.56 %

3. Szenario B: "All-In" (Maximale Investition)

Du entscheidest dich, jeden verfügbaren Franken (500k) in das Objekt zu stecken, um die Schuldzinsen zu drücken.

Achtung: Kein Liquiditätspuffer mehr!

Finanzierung: 500'000 CHF Eigenkapital | 350'000 CHF Hypothek.
Reserve: 0 CHF (Klumpenrisiko).

Jahres-Mieteinnahmen	+ 28'800 CHF
Hypothekarzinsen (Nur noch auf 350k)	- 5'250 CHF
Verwaltung & Rückstellungen (Bleiben gleich)	- 10'300 CHF
Einkommenssteuer (Höher, da weniger Schuldzinsabzug)	- 3'300 CHF
NETTO CASHFLOW (Verfügbar)	9'950 CHF

Analyse: Du bindest 200'000 CHF zusätzliches Kapital, erhältst dafür aber nur ca. 2'300 CHF mehr Cashflow pro Jahr. Deine prozentuale Rendite sinkt auf 1.99 %!

4. Der Vergleich: Direktbesitz vs. Fonds ("All-In")

Was passiert, wenn wir die 500k stattdessen in einen Schweizer Immobilienfonds (z.B. UBS Sima) stecken?

Die Wohnung (500k Invest)

Netto-Cashflow: ~9'950 CHF
Arbeit: Vermieter sein (Reparaturen, Mietersuche).
Klumpenrisiko: Extrem hoch (1 Objekt).
Steuer: Voll als Einkommen + Eigenmietwert.

Der Immobilienfonds (500k Invest)

Netto-Cashflow: ~14'000 - 15'000 CHF
Arbeit: Keine (Passiv).
Risiko: Verteilt auf hunderte Gebäude.
Steuer: Privilegiert (Ausschüttung teils steuerfrei).

5. Fazit & Zentrale Erkenntnis

Das Ziel verfehlt: Egal ob Direktkauf oder Fonds, selbst im besten Fall ("All-In Fonds") erreichst du nur ca. 14'500 CHF Cashflow. Dein Ziel sind aber 25'000 CHF (5%).

Die Immobilie ist ein "Sparschwein", keine "Renten-Maschine".

Eine Schweizer Wohnimmobilie funktioniert wie ein extrem sicheres Sparschwein aus Beton. Sie ist hervorragend geeignet, um Vermögen über Generationen zu erhalten und vor Inflation zu schützen ("Kapitalerhalt").

Aber: Man kann ein Sparschwein nicht melken. Die laufende Rendite (nach Kosten & Steuern) ist im aktuellen Schweizer Markt einfach zu niedrig (ca. 2.0 - 2.5%), um davon ein nennenswertes Zusatzeinkommen zu bestreiten, ohne das Kapital aufzuzehren.

Empfehlung: Nutze Immobilien nur zur Diversifikation (via Fonds), aber verlasse dich für den Cashflow auf die Strategie "Wertpapiere & Entnahmeplan" (Szenario 4 aus der Hauptanalyse).